开年后，上海楼市开始出现局部性回暖，一些项目开始出现逆势而动，有些项目价格不降反涨，而有些项目则加大优惠力度，有些项目为抢占3月小阳春加大推盘量，有些延迟开盘择机而动，开发商为刺激成交，在价格上做出的种种改变，以及在开盘节奏上作出的调整反映出了目前开发商心态的分化，但目的都是为了在即将到来的3月小阳春中能有出色的表现。

　　涨价巩固老客户信心

　　很多大型标杆型房企近期都开始酝酿调整开盘计划，加快刚需产品的入市步伐，对高端项目的营销战略重新定位，放慢推案节奏，全面强化客户满意度的提升，围绕老客户圈层制定营销策略。

　　根据汉宇地产提供的2月份全市在售新盘的抽样调查显示，目前全市85%以上的新盘均显示为降价或者价格与过去持平。在楼市成交量整体持续低迷的背景下，有少数楼盘出现逆势涨价，但这些楼盘的涨价和自身的处境和销售策略不无关系。

　　据记者调查，近期有两个价格回调的典型案例，位于浦东康桥的绿洲康城[最新消息 价格 户型 点评]亲水湾[最新消息 价格 户型 点评]，去年6月开盘，开盘成交均价25747元/平方米，去年12月底项目成交均价降至22275.65元/平方米，今年1月项目成交均价降至21067元/平方米，成交15套，进入2月，项目成交均价达到了23031元/平方米，成交量为9套；万 科尚源去年11月降价后连续两月成交量都在130套以上，进入今年1月，成交价格从13083元/平方米升至14029元/平方米。

　　“去年下半年大幅降价的项目在结束了年度业绩大考后，又开始面对新一年继续低迷的开局，为挽救老客户信心迫使企业迅速回调价格。”新聚仁机构地产研究院副院长、品牌中心总经理沙立松对记者表示，很多标杆型大型房企的主要项目基本维持此前价格继续市场销售，试探市场反应，未来将根据市场销售反应迅速作出调整，而新城地产[简介 最新动态]近期则在酝酿全线涨价，加大力度提升客户满意度水平。此外，一些高端项目近期纷纷酝酿或者已经开始了新一轮的价格调整，以抢夺今年的小阳春行情，这些项目包括浦东森兰板块的森兰碧翠、仁恒森兰雅苑等一些高端别墅项目。

　　高周转产品预热入市

　　来自德佑的数据，今年至今，仅有15个商品住宅项目领取了预售证，总计19.4万平方米，实际开盘的项目数量则更为稀少，而1月10.4万平方米的商品住宅预售面积更是创下2006年以来的最低纪录。

　　“大型开发商会利用刚需盘来抢占3月的小阳春行情，而部分高端项目将会延迟开盘。”汉宇地产市场研究部经理付伟对记者表示。

　　总结来看，不少项目延迟开盘，张宏伟认为，原因主要有两方面：

　　第一、大幅降价只能导致个别楼盘成交量攀升，整体市场反而由于2011年10月底的大幅降价陷于僵局。当前开发企业也在反思，是继续大幅降价进行楼市混战，还是博弈市场，稍微推迟一下推盘。

　　第二、未来市场不确定性是导致定价难、开盘延迟的主要原因。定价方面其实开发企业很清楚，只要降价就可以卖得动，但是，何时降价，如何降价是现在考虑的问题。现在来讲，谁也不愿意首先打破当前的市场僵局，但僵局始终要打破的，打破僵局关键因素还是定价，开发企业都在考虑这个问题。他也指出，如果项目定位中低端，属于目前市场急需的，销售速度比较快的高周转产品，开发商可能会迅速增加投入，加快项目的开工及销售速度，这不仅可以解决两年不开工项目可能被没收的后患，还可以增加现金流，盘活企业流动资金。一般而言，诸如万 科、绿地、保利地产等大型企业都属于以这类产品为主的开发企业，会及时布局市场，抢占3月小阳春行情。

消息来源：东方早报