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　　近期，地产政策“组合拳”陆续出台，一线城市先后跟进“认房不认贷”、支持房地产市场平稳运行。地产大周期下行背景下，本轮一线“松绑”与过往有何不同？溢出效应有多大？

　　一线“松绑”，历史上影响多大？

　　回顾历史，2014年房地产市场也曾经销售和新开工的大幅回落。受前期需求调控、供给扩张影响、房地产市场库存持续攀升，2014年楼市遭遇寒冬、量价齐跌。为扭转地产下滑趋势，一线城市集中“松绑”，随即带动高线级城市销售回暖。

　　2014年“930新政”推出后，一线城市销售面积降幅有所收窄，但二、三线城市销售并未改善。2015年4月一线城市集中“松绑”后地产销售才真正迎来拐点，二、三线销售增速也纷纷转正。销售刺激下，一线城市房价快速攀升，但二、三线城市房价并无起色，量的好转没有带来房价预期的转变。

　　2015年后棚改开始发力，2015-2018年每年棚改实际执行规模均在600万套以上、新增PSL(抵押补充贷款)规模超过6000亿元。2016年起，棚改货币化安置比例大幅提升，推动二、三线城市销售大幅好转、房价也开始进入上行通道，迎来一波强修复。

　　一线“松绑”，本轮有何不同？

　　本轮一线城市“松绑”有别于过去的总量型地产政策，更多刺激的是改善型需求。近期，一线城市陆续跟进“认房不认贷”政策，主要满足改善型住房需求。据贝壳研究院调查统计，这部分群体的购房占比已由2020年的26%提升至2022年的30%。一线城市改善住房的意愿或更大，2020年北京、上海、广东的人均住房建筑面积明显低于其他省份。

　　受常住人口流出影响、一线城市改善型需求占比提升。以常住人口衡量，近年来一线城市人口流入明显放缓。人口流动的变化也反映在地产的交易结构中，2022年上海和北京二手房客户的平均购房年龄分别为38.8和39.4岁，分别较2019年增加1.6和1.7岁。

　　收入预期不稳、居民杠杆高企背景下，地产有望阶段性企稳，但持续性有待跟踪。相较2014年，当前居民收入增速放缓，以住房贷款余额/可支配收入衡量的杠杆水平也大幅提升，一线地产销售回暖的空间或不及以往。房价预期能否复制2015-2018年的逆转需进一步观察。

　　本轮一线“松绑”溢出效应多大？

　　站在2014年，人口增长速度和刚需置业人口占比均处于较高水平，结婚意愿也处于历史高位，而当前房地产市场的增量需求或不如从前。同时，与2014年不同，本轮地产放松并未使用刺激更强、见效更快的棚改货币化政策，取而代之的是整体周期更长的城中村改造等政策。相比棚户区改造，城中村改造尽量避免大拆大建、实施范围集中于超大特大城市而非低线级城市，资金来源以财政补贴和专项债为主，而非央行支持。

　　人口流入叠加改善型需求共振，二线城市地产销售回升力度或更大。与一线城市人口净流出形成对比，2022年长沙、杭州、青岛、南京等强二线城市常住人口规模继续扩张，刚需基本盘更加稳健；与此同时，二胎开放政策刺激下、二线城市的改善型需求也有所增加，有望与刚需形成共振。此外，相较一线城市房价的上涨幅度，近年来二线城市房价收入比并未出现大幅上行，或更有利于短期需求释放。